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국내 주택시장의 대표적인 주거유형으로 꼽히는 아파트 시장에서 7가지의 의미있는 트렌드 변화가 감지되고 있다고 KB금융지주 경영연구소가 24일 분석했다.
연구소측은 저출산 고령화 현상, 주택 품질에 대한 소비자의 니즈 강화, 획일화된 아파트 공급방식의 한계 등에 따른 것으로 거주자의 편의 등 실질적·실용적 요인이 과거보다 가격에 더 큰 영향을 미칠 것으로 내다봤다.
다음은 연구소가 분석한 아파트 시장의 7대 트렌드다.
▲신규 아파트에 대한 선호도 증가 = 과거에는 도심지 노후 아파트의 경우 재건축 가능시기인 20년에 근접할수록 가격이 상승하는 현상이 나타났지만 2006년 이후 신축 아파트에 대한 선호도가 증가했다.
2000년 10년 초과주택과 1~5년 주택의 전국 평균 아파트 매매가격은 별차이가 없었던 반면 작년에는 3.3㎡당 가격차가 300만원까지 벌어졌다.
2006년부터 발코니 확장이 가능해지면서 아파트 내부구조가 크게 바뀌었고 지하주차장, 자동제어시스템, 커뮤니티 센터 등 차별화된 시설과 주거문화가 생성된 탓이다.
▲중소형 아파트 우위의 시장 = 1,2인 가구의 증가 등으로 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 공급비중이 2013년 80% 수준을 회복했다. 3.3㎡당 분양가도 대치동 A단지의 경우 59.99㎡형이 4천594만원, 114.14㎡형이 4천377만원으로 차이가 났다.
그러나 중소형 아파트의 가격은 수요 지속에도 불구하고 공급비중이 늘면서 상승세가 둔화할 전망이다.
▲아파트의 면적 및 형태 다양화 = 1996년 86%였던 전국의 주택보급률이 2010년 111.1%로 늘어나면서 공급자 위주의 획일적인 형태의 평형구조가 수요자 니즈에 맞게 바뀌고 있다.
59㎡, 84㎡, 114㎡ 중심의 평형은 74㎡, 87㎡, 108㎡ 등으로 다양화됐다. 상대적으로 작은 평형이라도 확장을 통해 상위 평형과 유사한 구조를 적용시킬 수 있어 체감분양가를 낮출 수 있기 때문이다.
▲주상복합아파트는 경쟁력 강화를 위해 다양한 노력 진행 = 2000년대 등장한 주상복합아파트는 반짝 인기 뒤에 높은 분양가와 관리비, 자연환기 불가능, 낮은 전용률 등으로 찾는 이가 줄었다. 타워팰리스 120.78㎡형의 매매가는 인근 삼성래미안, 동부센트레빌 등 아파트의 같은 평형대보다 낮아진 상태다.
그러나 업체들이 중소형 공급비중을 늘리고 평면설계를 개선해 전용률을 높이면서 타워형을 판상형 형태로 바꿔 다시 회복조짐을 보이고 있다.
▲브랜드 아파트에 대한 선호 강화 = 브랜드가 아파트 선택의 중요한 기준으로 작용하고 있다. 올해 브랜드아파트와 서울지역 아파트의 평균가격 차이는 1월 3.3㎡당 1천564만원에서 4월 1천590만원으로 확대됐다.
역세권 및 조망권을 갖춘 브랜드 아파트라면 희소성으로 인해 브랜드 프리미엄 효과가 크게 작용할 전망이다. 고급아파트가 집결한 압구정동, 청담동, 평창동, 성북동, 한남동, 용산, 반포 등의 선호도가 높아진다.
▲노후아파트 정비에 대한 필요성 증대 = 준공후 30년 이상된 노후아파트는 2013년 기준 전국적으로 30만1천200가구에 달한다. 이 숫자는 2020년에는 122만5천가구까지 늘어나 시장의 주요 이슈로 부각할 전망이다.
정부의 재건축과 리모델링 규제완화로 노후 아파트 정비사업이 활성화될 가능성이 크다.
▲아파트 가격 지역간 디커플링(decoupling) 현상 = 2004년 이후 수도권과 비수도권의 주택가격이 다른 움직임을 보이면서 지역간 세분화가 심화하고 있다.
같은 지역이라도 역과의 거리, 아파트 구조, 단지환경 등 특성에 따른 가격 편차가 커졌다. 서울 강서구 염창동의 A아파트와 인근 B아파트는 입주시기가 비슷함에도 85㎡형의 가격이 2010년 2월 5억3천500만원 대 5억9천500만원에서 4억3천500만원 대 5억2천500만원으로 차이가 벌어졌다.
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